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Le coworking dans tous ses états

Publié le 30 juillet 2020

Le coworking est définitivement entré dans le vocabulaire de l’immobilier de bureaux où il s’est imposé comme la référence du modèle de location de bureau « flexible » par opposition au modèle du bail 3/6/9. S’il ne représente aujourd’hui qu’à peine 2% du parc immobilier de bureaux en Ile-de-France, sa croissance (15% par an sur les 5 dernières années) pourrait lui permettre d’atteindre de 10 à 20 % du parc immobilier dans les 5 à 10 ans selon les projections des différentes études réalisées par les grandes agences immobilières mondiales...

Toutefois si le terme de « coworking » est aujourd’hui largement répandu, l’idée que chacun s’en fait est parfois inexacte, et ceci s’explique notamment par sa rapide évolution ces dernières années.

Le coworking trouve ses origines à Berlin dans les années 90 mais le terme n’est utilisé pour la 1ère fois qu’en 1999.  En 2005, c’est à San Francisco que le 1er espace ouvre ses portes en alternative au développement des centres d’affaires perçus comme trop froids et impersonnels ! A l’origine du concept il s’agit d’un espace communautaire totalement ouvert avec un aménagement loin des standards d’un bureau où se retrouvent des passionnés de technologie qui payent la location d’une place de travail à la journée ou au mois. Il a pour vocation d’offrir un lieu de rassemblement inspirant pour travailler et échanger… Mais, dès 2010, sous l’impulsion de nouveaux acteurs comme l’américain WeWork ou le hollandais Spaces, le coworking se démocratise considérablement et se transforme en intégrant la location de bureaux dédiés au point de devenir un marché à part entière avec une offre très large qui souvent concurrence le marché de la location traditionnelle en bail 3/6/9 !

Fort de la notoriété de ses grands acteurs internationaux (WeWork, Spaces, Industrious, Knotel, UCommune , Mindspace, etc…), et de la révolution de la location de bureaux qu’ils ont engendrée, le « coworking » est ainsi devenu pour tous un terme générique qui regroupe tout ce qui compte d’opérateurs de location d’espaces de travail partagés et de bureaux privatifs sans distinction. Pourtant dans la réalité la typologie même des services proposés chez chacun des opérateurs permet de distinguer plusieurs modèles et types d’offres. Certains opérateurs ont même introduit de nouvelles appellations comme le pro-working, le well working, ou le bureau flexible pour se démarquer du terme « coworking » et ainsi éviter la confusion des genres !!!

Si, depuis 10 ans, les opérateurs de « coworking » se sont multipliés, il faut toutefois noter que seulement les ¾ des sites proposent la location de bureaux ou plateaux privatifs au mois quand le quart restant ne propose que des locations à l’heure ou la journée !.

On peut donc distinguer 2 types d’opérateurs :

- les opérateurs d’espaces ouverts partagés, aussi appelés tiers-lieux

- et les opérateurs de location de bureaux flexibles avec services

D’un espace ouvert d’à peine quelques centaines de m² avec pignon sur rue, le cadre du coworking s’est transformé en espace XXL avec des immeubles de plusieurs milliers de m², le record mondial étant détenu par Spaces (groupe IWG), avec un site de 18000 m² à la Défense! 

Cette évolution des espaces a modifié leurs aménagements avec une répartition moyenne des surfaces par usage (bureau, salle de réunion, coworking, espaces ouverts communs) qui montre que la location de bureaux privatifs, cloisonnés, représente désormais plus des ¾ de la surface ne laissant à l’espace de coworking en particulier qu’une place réduite:

- 75/80 % de l’espace est aménagé en bureaux cloisonnés, donc privés et indépendants, loués en contrat de services au mois ou à l’année (bureaux de 1 à 1500+ postes de travail). Avec possibilité  dans les grands immeubles de privatiser des plateaux complets.

- 10/15 % sont réservés aux salles de réunion (louées à l’heure ou la journée) et aux espaces ouverts de convivialité (accueil, salon, cuisine, bar, espace de jeu, de repos ou de sport etc…)

- 5/10% en espace de coworking (soit quelques dizaines de postes nomades attribués ou pas), c’est ce qui reste du « coworking » d’origine !

 

Les chiffres de la location de bureaux flexibles en 2020

1275 sites en France

+ de 340 sites sur Paris & Région Parisienne (+ 40 opérateurs)

Seulement 8% des espaces proposent plus de 200 postes de travail à louer (mais ils représentent 45% de la totalité des surfaces !)

+50% de la surface totale des espaces de coworking se trouve en Ile-de-France !

Les offres et conditions de location

Comme toujours dans l’immobilier c’est d’abord l’adresse qui détermine le coût de la location d’un bureau. Viennent ensuite, la qualité de l’immeuble, son accessibilité, le niveau des prestations (mobilier, décoration, personnel), les aménagements et les services proposés. Ce sont les mêmes règles qui s’appliquent pour le marché du coworking, qui compte aujourd’hui plus de 50 opérateurs et dont voici un aperçu des offres et conditions de location sur le marché :

- Capacité : Location de 1 à plus de 1000 postes de travail avec la possibilité de privatiser des plateaux entiers.

- Tarifs : de 300 à 1200 € HT/poste de travail/mois selon les adresses et les prestations (s’entend pour des bureaux entièrement équipés toutes charges et taxes, eau, électricité, chauffage, A/C, maintenance, ménage et WIFI haut débit inclus !)

- Types de contrat :  contrat de services flexibles (location au mois)

               * Durée de location : de 1 à +24 mois renouvelable

               * Préavis : de 1 à 3 mois

               * Dépôt de garantie : de 1 à 3 mois

Pourquoi opter pour des bureaux flexibles avec services

  • Flexibilité :  durée et nombre de postes adaptés aux besoins
  • Absence de risque (pas d’engagement long terme)
  • Facilité et rapidité d’installation : bureaux livrés clés en mains en version « all included, une seule facture de prestations de services…)
  • Absence d’investissement : bureaux totalement équipés
  • Image et attractivité (localisation, aménagements de qualité, communauté)
  • Aucun coût caché

 

Et en cette période particulière de nouvelles protections sanitaires, deux autres arguments militent pour cette option :

 

  • Les bureaux flexibles offrent un espace de travail alternatif entre « home office » et bureau (celui du siège) où retrouver le lien avec des collègues mais aussi d’autres entreprises.
  • C'est l'opportunité de créer un réseau de « hubs » plus proches des lieux de vie des salariés pour réduire leur temps de transport, et la perte de temps et d'énergie qui en découle, et leur proposer un cadre de travail professionnel adapté (une connexion internet pro, des espaces de réunion, des phone box pour s'isoler et des bureaux dédiés réservables)

 

L’immobilier est le 2e centre de dépenses dans l’entreprise après les RH (coûts de personnel). Le coworking dans sa grande diversité d’offres de location de bureaux peut contribuer à en réduire le coût tout en offrant aux entreprises et à leurs collaborateurs un cadre et une organisation du travail sur mesure et efficace. Il ne reste plus qu'à faire le choix de l'espace le mieux adapté...

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