Place au futur

Bye bye le bail !

Publié le 27 novembre 2019

La recherche de nouveau bureaux d’entreprise, quelle partie de plaisir n’est-ce pas ? Au début des années 2000 on avait le choix entre le 3/6/9, lourd d’engagement dans la durée, le bail précaire, et rigide…, la sous-location rarement affichée et quelques centres d’affaires souvent chers ! ça n’était déjà pas facile … Désormais il faut y ajouter l’offre flexible, désormais regroupée sous le terme de « coworking », qui atteint plus de 350000 m² rien qu’à Paris, une chance à une période où les entreprises ont besoin de flexibilité car entre les levées de fonds, les nouvelles embauches et les projets, difficile de faire des prévisions à + de 6 mois, alors dans trois ans …

Alors comment faire le bon choix ?

Lors d’une recherche de bureau, on se trouve face à pléthore d’offres, mais laquelle est la meilleure pour nous ? La réponse ? aucune ! En réalité, chaque offre correspond à une phase de vie de votre entreprise, sauf que celle-ci évolue de plus en plus rapidement.

Homme avec sa valise au soleil couchant
Immeuble de bureaux en construction

Le bail commercial classique, le fameux 3/6/9, établit des conditions de locations traditionnelles. Considéré comme en faveur du locataire, il donne la possibilité de résilier son contrat seulement tous les trois ans, avec un préavis de 6 mois. Cela est sans compter l’investissement qui est de meubler les bureaux, d’établir les nouveaux contrats d’énergie, de fournisseur de réseau. Après tout ce travail, il ne reste plus qu’à espérer que les besoins de notre organisation n’évoluent pas d’ici plusieurs années. Pour la croissance exponentielle on repassera ! Le bail précaire ou bail dérogatoire offre des conditions similaires, à condition de ne pas vouloir rester trop longtemps, puis qu’il est non renouvelable au-delà des trois premières années. Bienvenue dans le CDD de la location !

La sous-location se substitue au bail précaire, seulement vous partagez l’espace avec l’entreprise bailleur, les modalités sont à la discrétion des colocataires, mais source de bien des négociations. La perspective de la réduction des charges mutualisées ne remplace pas le fait que vous restez limités dans le temps et en flexibilité. Comme vous le voyez, même si des offres existent, il est rare qu’elles conviennent toujours parfaitement à vos besoins, la solution est donc d’envisager la location de bureaux avec un maximum d’agilité.

En effet, même si le locataire est bien protégé dans le cadre des conditions de location de bureaux en France, le marché immobilier d’entreprise peine à s’adapter à l’évolution des nouvelles façons de travailler. À la recherche de conditions de location moins coûteuses et engageantes, start-ups et grands groupes s’orientent vers des tiers-lieux ou des espaces de coworking. Des bureaux meublés, connectés et « clé en main » avec un engagement minimum sont en effet plus favorables aux besoins d’agilité de l’entreprise, et permettent de rapidement se retourner en cas de besoin.

Le coworking vous va si bien !

Le coworking, c’est la version 4.0 du centre d’affaires, joliment décoré « comme à la maison » (et il y en a pour tous les goûts…), animé avec de nombreux espaces conviviaux et des services. Agile et rapide le coworking permet de faire son choix sur mesure en fonction de ses besoins et sans engagement de durée au-delà des projections possibles à court terme.

Dans le détail, la comparaison des différents modèles immobiliers peut toutefois s’avérer bien plus difficile qu’il n’y paraît car les tarifs cachent bien des disparités avec des coûts cachés parfois difficile à identifier et valoriser !!!

Coworking vs bail !!! c’est comparer du flexible et du fixe, un bail avec un contrat de services, c’est opposer des investissements/amortissements avec des charges de services, des m² utiles avec des surfaces privatives et partagées, de l’externalisation et de l’internalisation etc… tout les oppose ! Coworking vs bail précaire/sous location : c’est comparer une solution flexible avec une solution courte durée, un contrat de services et un bail (comme précédemment)

Coworking vs coworking: Il existe aujourd’hui en France plus de 1800 espaces de coworking dont 500 rien qu’en IDF mais sans aucune classification comme il en existe dans l’hôtellerie dont le coworking partage pour partie l’ADN, avec des tarifs qui vont du simple au triple ! Décoration, animation, qualité du mobilier, m²/pers, personnel, services etc… sont autant de critères qui permettent de différencier les acteurs… Et si en plus votre besoin concerne Paris, qui affiche 1,3% de taux de vacance, alors votre recherche va devenir une chasse et vous allez devoir y mettre encore plus d’énergie, de temps et de moyens…, alors comment faire le bon choix dans ses conditions ???

Espace de coworking
Espace de coworking

Une partie de la réponse se trouve surement dans les objectifs que l’on se fixe ! Et dans un certain nombre de questions à se poser ! Au-delà des m² comment je veux travailler, quels sont mes projets, mes contraintes, mes priorités (argent, RH, localisation, aménagement, flexibilité etc…), ma visibilité à court/moyen terme, mes ambitions, mes moyens et mes envies aussi…

En partant du principe que ce n’est pas aux utilisateurs de s’adapter au bureau, mais bien l’inverse! l’option coworking dans sa grande variété et diversité peut être une solution intéressante à condition de bien en fixer le cadre et de bien choisir son opérateur. L’entreprise est vivante, elle évolue, change, se transforme, l’espace de travail ne doit pas être un frein aux changements, mais bien un accélérateur de transformation ! Comment imaginer de travailler sur les projets de demain avec les aménagements et les outils d’hier !!! Un environnement pluriel permet d’offrir des aménagements variés aux collaborateursen fonction de leurs modes de travail.

Multi-facettes, les bureaux en coworking offrent des zones privatisables garantes de la sécurité, de l’indépendance et de l’image de l’entreprise, ainsi que des espaces communautaires propices aux rencontres et au partage.

L’idée reçue qui marque le plus l’image du coworking est son coût élevé. Détrompez-vous, les chiffres parlent d’eux-mêmes ! Selon une étude récente de l’ARSEG (Association des Directeurs de l’Environnement de Travail), le coût moyen d’un poste de travail en bail classique revient en moyenne à 1130€ HT/pers/mois toutes charges comprises (immobilier, exploitation technique, services et moyens, dont les voyages et masse salariale de la direction environnement de travail). Le prix au poste chez un opérateur de coworking sur Paris et en Ile-de-France varie de 600 à 1400€ HT/pers/mois toutes charges et taxes comprises.

Le coworking est résolument un marché à part dans l’immobilier tertiaire avec ses acteurs, ses offres et ses services loin des codes qui régissent l’immobilier traditionnel. Chez Realers nous croyons profondément dans ce modèle à la fois en tant qu’alternative au modèle du bail classique dans certaines conditions mais également en tant que solution complémentaire et indispensable dans un portefeuille immobilier traditionnel. Il est de notre point de vue incontournable ! mais comme tous les modèles qui bousculent, le coworking est souvent décrié à tort, pourtant ses avantages sont incontestables et son développement poussé par une offre toujours plus importante va l’imposer comme une solution immobilière durable ça ne fait aucun doute !

Nous sommes convaincus qu’il existe d’autres façons de travailler puisque la réalité est que nous vivons dans un monde en perpétuel changement. Au final, il appartient à chaque entreprise de décider du bon timing et du meilleur usage à faire du coworking en fonction de ses projets !

Fabrice Le Roux

 

 

 

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